Jak działa tokenizacja nieruchomości?
.webp)
Czym jest tokenizacja nieruchomości
Nieruchomości przez długi czas były wysoce niepłynnymi aktywami, wymagającymi dużych nakładów kapitałowych i wiążącymi się z powolnymi, kosztownymi transakcjami. Rosnący popyt ze strony nowych inwestorów na uzyskanie dostępu oraz ze strony obecnych inwestorów na płynność prowadzi do zmian w inwestowaniu w nieruchomości. Nowe technologie - zwłaszcza tokenizacja - zwiększają wydajność, bezpieczeństwo i redukcję kosztów, co z kolei umożliwia dostęp do większej liczby cyfrowych produktów związanych z nieruchomościami.
Tokenization explained
Tokenizacja aktywów w świecie rzeczywistym (RWA) polega na przekształcaniu aktywów istniejących w świecie fizycznym w tokeny cyfrowe w łańcuchu bloków. Każdy token reprezentuje udział w aktywach, umożliwiając inwestorom kupno, sprzedaż lub handel nieruchomościami z niespotykaną dotąd elastycznością i szybkością.
Cykl życia tokenizowanego instrumentu zabezpieczającego można zasadniczo podzielić na 5 etapów:

1. Na początku strukturyzacji transakcji podejmowane są kluczowe decyzje dotyczące warunków tokena zabezpieczającego. Krok ten jest niezbędny dla każdej oferty papierów wartościowych, niezależnie od zastosowanej technologii. Tokenizacja nie jest sposobem na ominięcie przepisów prawnych lub regulacyjnych - zamiast tego ma na celu zwiększenie wydajności operacyjnej i wspieranie innowacyjnych modeli finansowych.
2. Etap cyfryzacji obejmuje przesyłanie tradycyjnie papierowych informacji do łańcucha bloków, kodowanie ich w inteligentnych kontraktach i wydawanie tokenów zabezpieczających.
3. Dystrybucja pierwotna to etap, na którym tokeny są wydawane inwestorom w zamian za kapitał, a dane inwestorów są zapisywane na cyfrowej pamięci ROM.
4. Zarządzanie tokenami (post-tokenization management) po zakończeniu procesu tokenizacji obejmuje działania korporacyjne, takie jak wypłaty dywidend i głosowanie akcjonariuszy, często zautomatyzowane za pomocą inteligentnych kontraktów. Proces ten trwa przez cały okres życia tokena, aż do jego zapadalności lub wykupu.
5. Ostatnim etapem - na którym osiągane są korzyści związane z płynnością tokenizacji - jest handel wtórny. Tutaj posiadacze tokenów mogą handlować nimi z innymi inwestorami w obrocie pozagiełdowym lub na giełdzie.
Korzyści płynące z tokenizacji nieruchomości
1. Zwiększona płynność: Tokenizacja umożliwia łatwiejszy i szybszy obrót ułamkowymi udziałami w nieruchomościach w porównaniu z tradycyjnymi transakcjami na rynku nieruchomości, które często trwają tygodnie lub miesiące.
2. Niższe bariery wejścia (demokratyzacja inwestycji): Inwestorzy mogą uczestniczyć przy stosunkowo niewielkich kwotach kapitału. Na przykład platformy takie jak RealT oferują tokeny już od 50 USD.
3. Globalny dostęp do kapitału: Tokenizowane nieruchomości mogą być dostępne dla inwestorów na całym świecie, co znacznie poszerza bazę inwestorów.
4. Przejrzystość i bezpieczeństwo: Blockchain zapewnia niezmienną ewidencję transakcji i rejestrów własności, zwiększając zaufanie inwestorów i ograniczając oszustwa.
5. Szybsze transakcje: Inteligentne kontrakty (smart contracts) automatyzują procesy takie jak wypłata dywidendy i przeniesienie własności, drastycznie skracając czas i koszty transakcji.
6. Nowe źródła finansowania dla właścicieli: Właściciele nieruchomości mogą pozyskiwać fundusze poprzez sprzedaż ułamkowej własności, odblokowując płynność bez tradycyjnego zadłużenia.
Ryzyka i wyzwania związane z tokenizacją nieruchomości
1. Niepewność regulacyjna: Wiele krajów nie określiło w pełni, w jaki sposób należy regulować tokenizowane papiery wartościowe. W Stanach Zjednoczonych tokeny reprezentujące własność są zazwyczaj traktowane jako papiery wartościowe i muszą być zgodne z przepisami SEC.
2. Klasyfikacja zabezpieczeń ograniczająca dostępność: Since most real estate tokens are classified as securities, they must comply with rules like Reg D, Reg A+, or Reg S. This often restricts public access and adds legal complexity.
3. Ryzyko związane z technologią: Ponieważ większość tokenów nieruchomości jest klasyfikowana jako papiery wartościowe, muszą one być zgodne z przepisami takimi jak Reg D, Reg A + lub Reg S. Często ogranicza to publiczny dostęp i zwiększa złożoność prawną. Tokenizowane aktywa opierają się na inteligentnych kontraktach i platformach cyfrowych, co wprowadza ryzyko, takie jak usterki, cyberataki lub awarie platformy.
4. Ograniczona płynność rynku wtórnego (w początkowej fazie): Chociaż poprawa płynności jest podstawową korzyścią tokenizacji, wiele aktywów tokenizowanych nadal nie ma aktywnych rynków wtórnych na tych wczesnych etapach.
5. Wysokie koszty konfiguracji dla emitentów: Wprowadzenie zgodnej z przepisami oferty tokenizacyjnej nie jest tanie. Kroki prawne, techniczne i regulacyjne mogą być kosztowne - zwłaszcza dla mniejszych graczy.
6. Brak wiedzy specjalistycznej: Zarówno inwestorzy, jak i specjaliści z branży nieruchomości muszą zrozumieć, jak działa tokenizacja. Edukacja rynku ma kluczowe znaczenie dla szerszej adopcji.
Pierwszy znaczący projekt dotyczący tokenizacji nieruchomości
W 2018 roku St. Regis Aspen Resort - luksusowy, 179-pokojowy hotel w Kolorado - stał się pierwszym dużym aktywem nieruchomościowym, który został tokenizowany na blockchainie.
The firm Firma Elevated Returns stworzyła REIT z jednym aktywem (Real Estate Investment Trust), który posiadał tylko St. Regis Aspen. Ten REIT oferował następnie udziały inwestorom - ale nie za pośrednictwem tradycyjnych świadectw udziałowych. Wykorzystali oni tokeny zabezpieczające oparte na blockchainie, emitując 18 milionów Aspen Coins na blockchainie Ethereum (każdy reprezentujący jedną akcję REIT), w cenie 1 USD za token.
Do 2020 r. tokeny zostały przeniesione na blockchain Tezos i stały się zbywalne na tZERO, zapewniając inwestorom płynność - kluczową przewagę nad tradycyjnymi prywatnymi inwestycjami w nieruchomości.
Jakie problemy udało się rozwiązać?
Dla emitentów AspenCoin umożliwił podział tradycyjnie niepłynnych aktywów nieruchomościowych na mniejsze, bardziej dostępne jednostki inwestycyjne, obniżając barierę wejścia dla inwestorów.
Co najważniejsze, transakcja Aspen udowodniła, że tokenizacja może działać w istniejących ramach prawnych.
Przyszłość inwestycji w nieruchomości
Tokenizacja nieruchomości wykorzystuje blockchain do przekształcania własności nieruchomości w tokeny cyfrowe, umożliwiając ułamkowe inwestowanie, szybsze transakcje i globalny dostęp inwestorów. Zmniejsza to bariery wejścia na rynek, zwiększa płynność i automatyzuje procesy za pomocą inteligentnych kontraktów. Pomimo wyzwań prawnych i technicznych, udane przypadki, takie jak AspenCoin, pokazują, że tokenizacja nieruchomości jest skalowalnym, zgodnym z przepisami rozwiązaniem dla nowoczesnego inwestowania w nieruchomości.
Wraz z postępem technologicznym i regulacjami, tokenizacja nie będzie tylko trendem - będzie nowym standardem w sposobie kupowania, sprzedawania i inwestowania w nieruchomości.
(Ten artykuł zawiera spostrzeżenia z raportów EY, BCG, Deloitte, KPMG, Roland Berger i Światowego Forum Ekonomicznego)